Tutti gli articoli di Roberto Pirone

Pratiche Urbanistiche

PRATICA EDILIZIA 2021: CILA SCIA, manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, permessi e costi

Guida completa sulla manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione aggiornata al 2021.  Le pratiche e i permessi necessari (CILA CIL o SCIA) al variare delle lavorazioni edili, i costi, le sanzioni, i tempi, le detrazioni fiscali e le opere ricadenti nell’attività di edilizia libera.

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di “ristrutturare” la tua casa, oppure, più semplicemente, devi realizzare un intervento edile. Le domande che ti sarai posto sono: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico?

Per i non addetti ai lavori, l’interpretazione della normativa edilizia non è affatto semplice. Ma non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione; ti segnalerò quali interventi necessitano del professionista e della pratica Cila, Cil, SCIA o permesso di costruire, i costi, i tempi, le detrazioni fiscali e le procedure da attivare per non incappare in sanzioni o abusi. Una sorta di prontuario.

Leggi attentamente ogni paragrafo e alla fine avrai chiaro il quadro della situazione e non potrai sbagliare.

Partiamo dalle basi. La bibbia dell’edilizia è il Testo unico sull’Edilizia DPR. 380/01 (T.U.), attraverso il quale, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale del settore. Saranno poi la Regione e il Comune, attraverso gli strumenti urbanistici (leggi regionali, regolamenti edilizi comunali etc.), ad entrare nel dettaglio.

Iniziamo dagli interventi edili più semplici, e cioè quelli ricadenti nella manutenzione ordinaria.

Che cos’è la manutenzione ordinaria e quali opere eseguire SENZA alcuna pratica?

Secondo l’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U.) rientrano nella manutenzione ordinaria, “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Queste opere sono eseguite senza alcun titolo abilitativo. Non dobbiamo comunicare niente a nessuno.

MANUTENZIONE ORDINARIA= NESSUN PERMESSO O COMUNICAZIONE

Occorre precisare che per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio:la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell’originale;

  • la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);
  • la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; Attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici.
  • la sostituzione della caldaia o dei radiatori, la riparazione della recinzione, l’installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell’impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
  • l’installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole.
  • la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.

Sono compresi anche interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche (vedi l’approfondimento sulle rampe per disabili o su ascensori e montascale) che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; 

Inoltre, essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori (modulino di una pagina dove si spiegava in 4 righe il tipo di intervento) non occorre pratica nemmeno per:

  • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);
  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili (scannafossi) o vasche di raccolta delle acque;
  • il trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;
  • il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della zona A (centro storico);
  • la posa in opera di aree ludiche (parchi gioco) senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

Passiamo ora agli interventi più consistenti, ricadenti stavolta nella manutenzione straordinaria.

Che cos’è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria, anch’essa definita nell’art. 6 del T.U. sull’edilizia, riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nella manutenzione straordinaria ricadono il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere..purché non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLgs 22 gennaio 2004, n. 42).

Quindi, per ricadere all’interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti). Inoltre, dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d’uso non rilevanti. In pratica, si tratta di cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale. Le categorie sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva – direzionale, commerciale e agricola. Quindi, ad esempio, se dovessi trasformare un ristorante in un bar, ricadresti in manutenzione straordinaria, in quanto entrambe le destinazioni ricadono in categoria commerciale. Viceversa, se dovessi trasformare un appartamento (residenziale) in una banca (direzionale), non ricadresti in manutenzione straordinaria. 

Questi tipi di interventi richiedono o la CILA o la SCIA.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA= PRATICA CILA O SCIA

Che cos’è la CILA?

La Cila, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73.

IMPORTANTE: Essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. Puoi iniziare subito i lavori, oppure fissare una data all’invio della pratica!

Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”,  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Può essere presentata anche dall’inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l’intervento da realizzare).

Anche un professionista abilitato (iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari (IMPORTANTE: tutti i comproprietari devono essere d’accordo sul realizzare un intervento).

Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).

Visto che abbiamo bisogno obbligatoriamente del tecnico, nella pratica, è lui a consegnare la Cila.

La cila non ha scadenze e di conseguenza non si richiedono proroghe.

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie “leggere”.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA= PRATICA CILA

Quali sono il lavori soggetti a cila? 

Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria abbiamo:

1 nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;

2 il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota); l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumariaetc;

3 E’ compreso anche il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso; Anche in questo caso l’interessato trasmette all’Amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura “lavori in economia” qualora sia il proprietario stesso a realizzare l’opera. Quindi, prima di protocollare la CILA, bisogna conoscere a priori quale impresa realizzerà i lavori.

Inoltre, abbiamo il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazioneall’interno del singolo appartamento o anche dell’intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della legge 10 a firma di un professionista per garantire il risparmio energetico, mentre per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell’installatore.

Quali sono le opere soggette a Scia o Permesso di Costruire?

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l’intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.),  per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi, la perforazione di un pozzo artesiano etc. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d’uso.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE= PRATICA SCIA

Infine, la pratica più “complessa”, che richiede l’autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire. Quest’ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

Se hai già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccuparti!!! O meglio, “sanare l’abuso”, senza aumento di volume, ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio:

Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA o della SCIA?

Se non hai comunicato la pratica al Comune non finirai in galera. Basterà pagare una sanzione pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite “Cila o Scia in sanatoria” detto anche accertamento di conformità. Dopo aver consegnato il modelloe gli allegati, dovrai aspettare la verifica e l’approvazione da parte del Comune e i tempi dipendono dai funzionari e dalla mole di lavoro che devono smaltire. Si va dal mese ai sei mesi dei grossi centri abitati e “impreparati”.

Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, tramite “Cila o Scia tardiva“. Ti sconsiglio, per questi motivi, di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il piano regolatore o i piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall’estensione dell’abuso, in quanto occorrerà pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell’immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell’immobile. Se è presente un abuso, questo non sarà possibile.

Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali. Se hai realizzato un aumento di volume dove non era permesso, occorre demolire il manufatto!!

Infine, molti lettori mi hanno chiesto di integrare l’articolo, argomentando circa la convenienza di una ristrutturazione e le spese medie per le varie lavorazioni. Il mio consiglio è di leggere i capitoli seguenti, in quanto li ritengo molto interessanti.

Conviene ristrutturare la casa? Quali son le detrazioni fiscali?

Per rispondere alla domanda, fornirò delle analisi statistiche presentante da una nota rivista immobiliare: la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori). Inoltre, i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5. Nel caso di affitto, invece, potreste richiedere una locazione maggiore del 22% rispetto alla media. 

A oggi, è inoltre possibile richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e/o l’ecobonus per il risparmio energetico!

Infatti, si ha diritto alla detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie (50 %) in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo (es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio). È possibile richiedere, nei casi previsti, anche il bonus mobili, il bonus verde e il neo entrato bonus facciate.

Infine, da luglio 2020 è possibile aderire al mitico Superbonus 110%.

Quali sono i documenti necessari per aprire una pratica?

Nulla di complicato. Sarà il tecnico a fornirti le indicazione sui documenti necessari.

Fondamentale è il permesso scritto da parte di tutti coloro che sono titolari di un diritto reale sull’immobile. In pratica, se ci sono altri proprietari, usufruttuari, comodatari ecc. dovrai avere il permesso ad eseguire i lavori. In molti comuni esistono dei modelli, altrimenti basta una delega generica.

Ovviamente, i documenti di identità tuoi e di coloro che possiedono il diritto.

Dovrai delegare il professionista a poter visionare le vecchie pratiche edilizie presenti nell’archivio comunale.

Infine, se possiedi una planimetria catastale e la visura agevolerai il tecnico, che dovrà realizzare il grosso della documentazione. 

Quali sono i tempi e la durata?

Per quanto riguarda i tempi della CILA, dipende molto dalla stesura della pratica e dalla produzione dei disegni da parte del tecnico; difatti, essendo la Cila una comunicazione a carico del proprietario, che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il permesso di costruire che necessita dell’approvazione del Comune per cui possono passare diversi mesi.

La maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto, occorre richiedere una visura degli atti abilitativi per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l’unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato effettivo dell’immobile al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi). I tempi vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi, a seconda del Comune.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la cila non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), né in corso d’opera, ne finali. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l’aggiornamento catastale(bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura così da comunicare all’Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse).

Quanto costa un cila? 

Per quanto riguarda i costi, riuscire a generalizzare e quantizzare è molto difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirti un elenco delle diverse voci di spese:

  • onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere. 
  • Diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (circa 50 € per la Cila, 300 € per la SCIA, 50 € per l’aggiornamento catastale);
  • Interventi edili variabili in base all’intervento (vedi i costi unitari della ristrutturazioni);
  • Eventuali allacci utenze (idrico 150 €, gas 200 €). 

Ristrutturazioni casa: quali sono i costi unitari?

Di seguito una tabella dove ho voluto segnalare quali sono i principali costi unitari riguardanti la ristrutturazione della casa. In particolare, indicherò il prezzo unitario per tinteggiare pareti e soffitti, demolire e posare piastrelle e parquet del pavimento, realizzare un controsoffitto, installare l’impianto gas, elettrico, di riscaldamento e caldaia, demolire e realizzare tramezzi e divisori in cartongesso o forati, ristrutturare il bagno, installazione e fornitura finestre e porte, realizzazione di cerchiature, arredare l’appartamento e demolire e ricostruire il solaio in cemento armato. I prezzi sono da ritenersi indicativi e possono variare sulla base di molti parametri.

Costi unitari ristrutturazione
Tinteggiatura pareti e soffitti al mq6 €Realizzazione Bagno al mq700 €
Demolizione e posa pavimento in piastrelle al mq60 € Fornitura e posa porta cadauna300 €
Demolizione e posa pavimento in parquet al mq 75 €Fornitura e posa finestre al mq400€ 
Realizzazione controsoffitto48 €Installazione impianto di riscaldamento al mq65 €
Installazione impianto gas600 €Arredamento al mq200 €
Installazione impianto elettrico al mq62,5 €Cerchiatura vano porta o finestra cadauna2000 / 5000 €
Demolizione Tramezzio divisori in forati ocartongesso e smaltimento al mq30 ai 50 €Demolizione solaio al mq25 €
Realizzazione di tramezzi al mq30 ai 50 €Realizzazione completa solaio in calcestruzzo e tavelloni al mq200
Dichiarazioni di Successione

Successioni: affidarsi ad un geometra è fondamentale.

Ripensando all’ultima Successione fatta e presentata per cliente/amico ho considerato l’importanza di ribadire alcuni concetti fondamentali alla comprensione del titolo.

Spesso le persone più attente al risparmio o più capaci nel “faidate” pensano che affidarsi ad un CAF raccogliendo un po’ documenti utili è la soluzione più rapida, economica ed efficace.

Ma partiamo dall’ABC…

Chi deve presentare la dichiarazione di successione

Devono presentare la dichiarazione di successione:

  • gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari (purché non vi abbiano espressamente rinunciato o – non essendo nel possesso dei beni ereditari – chiedono la nomina di un curatore dell’eredità, prima del termine previsto per la presentazione della dichiarazione di successione) o i loro rappresentanti legali
  • i rappresentanti legali degli eredi o dei legatari
  • gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
  • gli amministratori dell’eredità
  • i curatori delle eredità giacenti
  • gli esecutori testamentari
  • i trustee.

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione è sufficiente presentarne una sola.

Contribuenti esonerati
 Non c’è obbligo di dichiarazione se ricorrono contemporaneamente le seguenti condizioni:

  • l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto
  • ha un valore non superiore a 100.000 euro
  • non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

Queste condizioni possono venire a mancare per effetto di sopravvenienze ereditarie.

Come presentare la dichiarazione

La dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi, dai chiamati all’eredità, dai legatari entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente.

La dichiarazione di successione e domanda di volture catastali deve essere presentata esclusivamente online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, ai quali si accede con un’utenza SPID o Fisconline/Entratel.
L’Agenzia mette a disposizione il software Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali per la compilazione e l’invio della dichiarazione. La prova della presentazione è data dalla ricevuta trasmessa, sempre per via telematica, dall’Agenzia stessa (2° ricevuta).

La dichiarazione può essere presentata anche tramite un intermediario abilitato (per esempio, professionisti o CAF) o direttamente dal contribuente presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate.

Per il rilascio di copie conformi della dichiarazione regolarmente presentata che, per esempio, potrebbero essere richieste dalle banche per svincolare conti correnti oppure titoli, è possibile recarsi in qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia, avendo cura di munirsi di contrassegni telematici (ex marca da bollo).

Allora perchè non far da sè o non rivolgersi ad un CAF?

Il Catasto è un mondo ed ha subito nel corso degli anni un’evoluzione (ed una rivoluzione) straordinaria. Questa evoluzione si è però spesso scontrata con la riduzione del personale impiegato, con la ristrettezza dei mezzi tecnici a disposizione, con la necessità di digitalizzare lo “storico” ed impostare il nuovo. Il Catasto ha perso, nel corso degli anni, la funzione originaria di “controllo del territorio”, di censimento delle proprietà, allontanandosi definitivamente, a mio parere, dall’obiettivo di essere “probante”. Il catasto è ormai una mera base di fiscale su cui calcolare le più disparate tassazioni. Vero è che con le attuali strumentazioni topografiche alcuni dettagli grafici tipici di rappresentazione cartografiche di un tempo (veri e propri quadri d’autore) hanno perso senso e significato. Ma la facilità con cui oggi un operatore (dipendente dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio) trasla graficamente un confine pur di far quadrare i numeri di una superficie è sconcertante. La sacralità dell’apposizione di un “termine lapideo”, i confini naturali, le rettifiche di confine sembrano parole e pratiche di altri tempi.

Oggi ciò che conta è la rendita catastale, la planimetria ed il classamento degli immobili (da cui deriva la rendita), la ditta intestataria ed il censuario.

Cosa a che fare un CAF con tutto questo? Nulla!

Torniamo alla premessa…

L’amico, doveva presentare una Dichiarazione di Successione abbastanza semplice, ed aveva portato le visure catastali al CAF per farsi redigere e presentare telematicamente la pratica.

Ad un prezzo modico il CAF gli avrebbe portato in successione dei terreni che risultavano ancora a lui intestati ma espropriati dal comune oltre 20 anni fa, una quota di proprietà di un immobile errata perchè la precedente successione non risultava correttamente volturata ed un immobile censito ad un indirizzo ed un piano sbagliati.

Perchè il CAF dovrebbe porsi tutti questi problemi tecnici e soprattutto che competenze può avere il CAF per capire le possibili incongruenze insite in una banale visura catastale? Perchè un CAF dovrebbe richiedere al cliente anche i “titoli di provenienza” degli immobili?

Quale sarebbe il costo di una Dichiarazione di Successione al CAF che preveda anche questi tipi di controlli? Quali costi andrebbero aggiunti alla pratica per l’analisi di questi documenti ed il riallineamento presso il Catasto di tutte le incongruenze rilevate? Di quali altre figure professionali dovrebbe dotarsi un CAF?

Agevolazioni Fiscali

Superbonus 110%, come verificare la conformità edilizia dell’immobile

Il requisito diventa complicato quando gli edifici sono molto vecchi, ad esempio realizzati prima del 1942 nei centri abitati quando non era obbligatorio il titolo abilitativo edilizio

Uno dei requisiti per accedere al superbonus del 110% è l’attestazione dello “stato legittimo dell’immobile”. Una nozione introdotta dal decreto Semplificazioni (Dl 76/2020), che ha aggiunto il comma 1-bis all’articolo 9-bis del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Precisando che lo stato legittimo dell’immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che:
– ne ha legittimato la realizzazione;
– ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o ha consentito interventi di modifica parziale.

Quando il titolo non c’è

Le cose si complicano, però, per gli immobili realizzati quando non era obbligatorio il titolo abilitativo edilizio: prima del 1942 nei centri abitati e prima del 1967 al di fuori di essi (salvo diverse disposizioni in regolamenti e strumenti urbanistici locali). In questo caso lo stato legittimo può essere desunto da informazioni catastali di primo impianto, fotografie e cartografie, documenti d’archivio, oltre che dai titoli abilitativi ottenuti una volta entrato in vigore l’obbligo.

Tuttavia, trovare la documentazione può risultare problematico. E dichiarare erroneamente (o falsamente) lo stato legittimo può essere fonte di responsabilità per i tecnici abilitati (ingegneri, architetti, geometri) che presentano l’attestazione.

L’articolo 34-bis del Dpr 380/01 (introdotto dal decreto Semplificazioni) prevede che la dichiarazione sullo stato legittimo dell’immobile debba essere presentata per tutte le «nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie».

Nelle compravendite le parti possono concordare di non allegare la dichiarazione, senza che il notaio possa rifiutarsi di ricevere l’atto. Ma se l’acquirente la richiede, il venditore è comunque tenuto a fornirla.

Via libera al superbonus

Lo stato legittimo dell’immobile è anche una delle condizioni per fruire del nuovo superbonus. Anche se – come detto – può essere complicato accertare questo stato per i fabbricati realizzati in epoca lontana o per gli edifici condominiali.

Per questi ultimi – al fine di facilitare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni agevolati al 110% – la legge 126/2020 (di conversione del Dl Agosto 104/20) ha previsto che la dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari sia riferita esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati. In altri termini: eventuali abusi commessi all’interno dei singoli appartamenti non impediscono di ottenere il superbonus per interventi sulle parti condominiali.

Formazione Professionale

CFP ridotti per il 2018-2020

Il CNG riduce i crediti formativi da 60 a 50 per il triennio 2018-2020 a causa dello stato di emergenza Covid 19.

Giovedì 24 settembre 2020 il CNG ha informato tutti i geometri d’Italia che il numero di crediti formativi professionali da acquisire per il triennio 2018/2020 è diminuito: 10 cfp in meno da conseguire entro il 31 dicembre 2020.

L’art. 5 del Regolamento per la formazione professionale continua per i geometri prevede che, ai fini dell’assolvimento dell’obbligo, ogni iscritto deve conseguire, nel triennio, almeno 60 (sessanta) CFP fatto salvo quanto previsto al successivo art. 13 (Deroghe).

E’ proprio grazie all’art. 13 comma 2 e a causa dell’emergenza COVID del 1° semestre dell’anno che il Consiglio Nazionale ha deciso di riconoscere a tutti i geometri un “esonero temporaneo” derogando quindi al Regolamento sulla formazione professionale continua.

Pertanto la circolare n. 9997 del 24 settembre, che ha come oggetto “riduzione temporale obbligo formazione professionale continua”, quantifica in 50 (cinquanta) CFP il numero complessivo di crediti da acquisire per il triennio 2018/2020 in scadenza il 31/12/2020.

In questo modo il numero di CFP che i geometri devono conseguire entro il 31 dicembre 2020 subisce una diminuzione di 10 CFP rispetto a quanto previsto all’art. 5 del regolamento.

Resta altresì invariato il terzo comma dell’art.5 del regolamento per la formazione che indica che, qualora l’scritto abbia conseguito un numero di CFP superiore al minimo previsto, l’eccedenza sarà attribuita nel triennio successivo nella percentuale del 50% per un massimo di 20 CFP.

Senza categoria

Mercato Immobiliare ad Avellino

Avellino, con una popolazione di 54.222 abitanti, è il capoluogo dell’omonima provincia.

Dal punto di vista immobiliare le zone più importanti, in temini di numero di annunci pubblicati, sono le seguenti: Centro Città, Picarelli, Pianodardine.
In assoluto la zona più presente negli annunci immobilari è Centro Città con oltre 736 annunci immobiliari complessivi tra affitto e vendita attualmente presenti.

Come è ragionevole aspettarsi, si tratta di una città estremamente importante dal punto di vista immobiliare nel panorama provinciale e circa il 27% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città.

In totale sono presenti in città 3.221 annunci immobiliari, di cui 2.144 in vendita e 1.077 in affitto, con un indice complessivo di 59 annunci per mille abitanti.

Secondo i dati dell’ OMI, il prezzo degli appartamenti nelle diverse (17) zone ad Avellino è compreso in tutta la città tra 950 €/m² e 2.000 €/m² per la compravendita e tra 2,9 €/m² mese e 6,4 €/m² mese per quanto riguarda le locazioni.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (1.350 €/m²) è di circa il 24% inferiore alla quotazione media regionale, pari a 1.750 €/m² ed è invece di circa il 29% superiore alla quotazione media provinciale (1.000 €/m²).
I prezzi ad Avellino sono mediamente diversificati e il prezzo richiesto per gli appartamenti in vendita in tutta la città è compreso tra 900 €/m² e 1.650 €/m² nel 60% dei casi.

Avellino ha un prezzo medio degli appartamenti in vendita di circa 1.350 €/m², quindi circa il 55% in meno rispetto ai prezzi medi a Viareggio (LU) e circa il 118% in più rispetto ai prezzi medi a Corigliano-Rossano (CS), che hanno, rispettivamente, i prezzi più alti e più bassi in Italia, tra le città con una popolazione compresa tra 50.000 e 100.000 abitanti.

Le singole zone

Prendendo come riferimento le quotazioni degli appartamenti in vendita la zona Pianodardine (900 €/m²) è la più economica, mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Centro Città (1.350 €/m²).

Secondo l’ OMI, per le compravendite la zona B3 (C.SO V.EMANUELE – P.ZZA LIBERTA – V.MATTEOTTI – V.DANTE – V.DE CONCILIIS) è quella con le quotazioni più alte (fino a circa 2.000 €/m²), mentre al contrario la zona E11 (BELLIZZI – VIII CIRC.NE BELLIZZI – DUE PRINCIPATI(P) – CESINE) si caratterizza per i valori più bassi (a partire da 950 €/m²).

zonavenditaricerca
Centro Città€ 1.350 /m² appartamenti in vendita in zona Centro Città
Pianodardine€ 900 /m² appartamenti in vendita in zona Pianodardine
Picarelli€ 1.250 /m² appartamenti in vendita in zona Picarelli

Dinamica dei prezzi ad Avellino e quotazioni immobiliari per tipologia

Il quadro complessivo tra tutte le categorie d’immobili in vendita ad Avellino mostra che negli ultimi 3 mesi i prezzi sono in debole diminuzione (-0,86%). La minima riduzione delle quotazioni rilevata è almeno parzialmente riconoscibile nel periodo.

Per quanto riguarda più nello specifico i singoli segmenti del mercato ad Avellino, è possibile osservare che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da attici: le quotazioni mostrano un incremento di circa il 10% negli ultimi 3 mesi.
La tipologia che ha invece registrato il maggior deprezzamento percentuale è costituita da bivani: le quotazioni hanno accusato una flessione di circa il 8% negli ultimi 3 mesi.

tipologiavenditaaffittovar % 3 mesiricerca
appartamento€ 1.350 /m²€ 6,3 /m²/mese+0,23%  appartamenti in vendita ad Avellino
attico€ 1.250 /m²€ 6,2 /m²/mese+10,93%  attici in vendita ad Avellino
bifamiliare€ 1.100 /m²–+1,32%  bifamiliari in vendita ad Avellino
bivano€ 1.200 /m²€ 7,3 /m²/mese-8,90%  bivani in vendita ad Avellino
casa indipendente€ 1.150 /m²€ 5,5 /m²/mese-2,08%  case indipendenti in vendita ad Avellino
casa semindipendente€ 1.200 /m²–-0,43%  case semindipendenti in vendita ad Avellino
locale commerciale€ 1.450 /m²€ 9,2 /m²/mese-2,59%  locali commerciali in vendita ad Avellino
mansarda€ 1.150 /m²€ 7,2 /m²/mese-5,41%  mansarde in vendita ad Avellino
monolocale€ 1.400 /m²€ 8,5 /m²/mese+3,33%  monolocali in vendita ad Avellino
pentavano€ 1.250 /m²–-5,82%  pentavani in vendita ad Avellino
quadrivano€ 1.250 /m²€ 4,4 /m²/mese-4,87%  quadrivani in vendita ad Avellino
trivano€ 1.350 /m²€ 6,1 /m²/mese+1,35%  trivani in vendita ad Avellino
ufficio€ 1.350 /m²€ 6,6 /m²/mese-2,74%  uffici in vendita ad Avellino
villa€ 1.200 /m²€ 5 /m²/mese+0,37%  ville in vendita ad Avellino
villetta a schiera€ 1.200 /m²–+6,37%  villette a schiera in vendita ad Avellino